居间合同：居间方未尽到审慎义务应承担相应的责任

【基本案情】

2018年10月张某经某房产经纪公司介绍与刘某签订了《房屋买卖合同》，约定刘某将某地房屋以30万元的价格出售给张某。由于刘某的妻子王某坚决不同意出卖案涉房屋，迟迟无法办理过户登记，张某起诉刘某、王某解除《房屋买卖合同》、给付定金10万元，起诉房产经纪公司解除《房屋买卖合同》、返还定金10万元。人民法院对于张某的请求予以支持。其后该房产经纪公司又以刘某、王某违约为由，向人民法院起诉刘某、王某支付违约金3万元。

【律师分析】

原告房产经纪公司与被告刘某、王某对于是否应当支付违约金存在争议。被告代理人通过了解案件情况、审查证据材料发现，案涉房屋是被告刘某、王某共有的房屋。但是在出卖房屋时卖方、买方与中间方签订的《房屋买卖合同》并未有王某的签字，王某也根本不知晓刘某出卖了此房屋。根据我国《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”如实报告义务要求报告的内容具有客观性和充分性。内容的客观性即要求居间人在必要的时候应当进行一些必要的调查，以了解真实情况，使委托人能更好地判断是否应该订立合同。专业中介机构作为居间人应当尽到更高的注意义务，在促成房屋买卖交易时，应当核查委托人是否是房屋所有权人，房屋是否有其他权属等等。同时《房地产经纪管理办法》第22条也规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”因此，房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关的或者会影响到合同订立的事项。本案中，房产证上已经明确写明案涉房屋是共同共有，但是该房产经纪公司并没有认真审查，在签订合同时对于房屋共有人王某未出面签字也没有产生任何异议，其自身工作存在很大程度的失误，并不应当要求被告刘某、王某承担违约金。

律师团队经过多次与原告沟通并向法院提出代理意见，最终法院支持了我方的观点，驳回原告的诉讼请求。

【法律适用】

《中华人民共和国合同法》

第四百二十四条 定义

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条 居间人如实报告义务

居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

《房地产经纪管理办法》

第二十二条 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。